Статистический метод основан на достижениях математической статистики.
Статистика изучает связи между явлениями. Если за явлением Х всегда следует явление Y, то такая связь называется жестко детерминированной или функциональной. Можно сказать, что вероятность того, что за явлением Х последует явление Y, очень велика. Если за событием Х событие Y следует с некоторой конечной вероятностью, то говорят о статистических (вероятностных) связях.
Задача Оценщика заключается в том, чтобы определить зависимость между стоимостью (результативный признак - Y) и некоторыми измеряемыми величинами (факторные признаки - X). То есть необходимо установить вид и параметры уравнения Y = f(Xl, X2, ., Xn), которое называется уравнением регрессии или регрессионной моделью.
Статистические зависимости, оперирующие средними значениями величин, называются корреляционными. Если величина Х детерминирована и влияет на средние значения Y, то говорят о регрессионных зависимостях и регрессионном анализе. Если предполагается, что искомая зависимость описывается уравнением прямой, то говорят о линейной модели. Если зависимость – уравнение кривой, то говорят о нелинейной модели. Если фактор-признак один, то это одномерная модель (парная регрессия), в противном случае - многомерная.
В принципе, количество признаков-факторов n стремится к бесконечности, но среди них много таких, которые влияют на результативный признак не существенно.
Оценщик отбирает те признаки-факторы, которые существенно влияют на стоимость. Затем строится подходящая регрессионная модель, оценивается ее достоверность и подставляются в нее признаки-факторы (параметры) объекта оценки.
Как оценить результат такого решения?
Один из способов - проанализировать коэффициент детерминации R2. Чем R2 ближе к 1, тем большая часть отличий между «экспериментальными» и расчетными данными объясняется влиянием X, то есть тем лучше принятая регрессионная модель объясняет наблюдаемые данные.
Оценщиком были проанализированы объявления о продаже автомобилей УАЗ Хантер, опубликованные в средствах массовой информации.
Оценщиками были найдены следующие предложения о продаже прицепа УАЗ Хантер В Санкт-Петербурге:
|
Модель |
Цена |
Год выпуска |
Возраст |
Пробег |
|
315195 Hunter |
180 000 |
2004 |
6 |
108 000 |
|
315195 Hunter |
200 000 |
2004 |
6 |
50 000 |
|
315195 Hunter |
215 000 |
2005 |
5 |
65 000 |
|
315195 Hunter |
257 000 |
2007 |
3 |
53 000 |
|
315195 Hunter |
269 000 |
2006 |
4 |
22 000 |
|
315195 Hunter |
270 000 |
2006 |
4 |
42 000 |
|
315195 Hunter |
290 000 |
2008 |
2 |
15 800 |
|
315195 Hunter |
299 000 |
2008 |
2 |
18 000 |
|
315195 Hunter |
300 000 |
2005 |
5 |
95 000 |
|
315195 Hunter |
300 000 |
2006 |
4 |
45 000 |
|
315195 Hunter |
300 000 |
2004 |
6 |
120 000 |
|
315195 Hunter |
330 000 |
2007 |
3 |
45 000 |
|
315195 Hunter |
340 000 |
2004 |
6 |
60 000 |
|
315195 Hunter |
380 000 |
2009 |
1 |
22 000 |
|
315195 Hunter |
389 000 |
2009 |
1 |
1 500 |