Класс «В-плюс» – это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и тому подобное) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А». На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс («B»): склады, возведенные в 70-80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и так далее.
К классу «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс («C-минус») – это старые (30-60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс «D» – те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.
Говоря о складах, необходимо коснуться популярного в литературе по логистике традиционно закона «20/80», или закона Парето. Смысл закона, восходящего к работам социолога Вильфредо Парето, состоит в констатации того факта, что за 80% результата отвечает 20% причин. Поскольку подавляющую долю эффекта определяет лишь небольшая доля элементов, дающих максимальный вклад, их влияние оказывается непропорционально велико, поэтому этот закон также называют принципом дисбаланса.
Как показывает практика, соотношение 20/80 не является абсолютным и универсальным. Зачастую оно трансформируется в 15/85 или 30/70. Более того, сумма входящих в соотношение величин не обязательно должна равняться 100 процентам. Как следствие принципа дисбаланса это соотношение может принимать вид 10/70 или 50/95.
В современной логистике все чаще используется следующая формулировка правила Парето: существует выраженный дисбаланс во вкладе от разных позиций в совокупный эффект - как правило, 10¸20% элементов обеспечивают 70¸90% результата. Целью же применения правила Парето на практике является концентрирование внимания на наиболее значимых, приоритетных ассортиментных позициях, заказчиках или поставщиках. Но по каким-то причинам в решении все тех же практических задач функциональная зависимость кривой Лоренца почти не используется, хотя анализ характеристик этой кривой позволяет получить дополнительную, но не менее важную количественную информацию об изучаемом бизнес-процессе.
Одним из важных вопросов, которого необходимо коснутся, является вопрос экономики процесса девелопмента и управления объектами складской недвижимости. Анализ мнений различных экспертов, как представителей торговых компаний, так и аналитиков рынка недвижимости и девелоперов приводит к одной цифре - стоимость строительства составляет USD 500 / кв. м общей площади логистического комплекса современного типа, без учета стоимости инфраструктуры и земельного участка. Естественно, что при выборе местоположения земельного участка, на котором планируется создание складского комплекса девелопер должен решать сложную задачу выбора между относительно недорогим участком, расположенным вдали от основных инженерных коммуникаций или искать незанятый участок поблизости от объектов инженерной инфраструктуры, стоимость которого либо будет достаточно высокой, либо местоположение будет неидеальным для логистического центра высокого класса.
Если говорить о реконструкции, то, как правило, экономически эффективна лишь незначительная реконструкция склады советского периода. Это связано с тем, что советские склады были созданы для хранения товара, что было связано с реализацией основной функции складирования в плановой экономике - компенсации неравномерности потребления.