Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для хранения и внутрискладской обработки поступивших товаров, от приема на хранение до подготовки к реализации и отпуска потребителю. Назначение их может быть разным. Изготовителю продукции необходимы склады сырья и исходных материалов, с помощью которых поддерживается непрерывность производственного процесса. Склады готовой продукции позволяют содержать запас, обеспечивающий непрерывность сбыта. На торговых складах накапливаются и ожидают своего покупателя готовые изделия.
Представление о гармонично организованной логистической системе как о системе, в которой склады отсутствуют, ошибочно. Организация деятельности в логистике достигается правильным сочетанием складского и транзитного способов продвижения продукции от первичного источника сырья до конечного потребителя. Склад в логистике используется только тогда, когда это позволяет улучшить показатели сквозного процесса. Таким образом, его роль заключается в создании условий для оптимизации материального потока. Помимо этого, правильно организованная логистика позволяет решить как задачу гармоничной организации внутрискладских процессов, так и проблему технической, технологической и планово-организационной сопряженности внутрискладских процессов с процессами, происходящими в окружающем экономическом пространстве.
Склады являются одним из важнейших элементов логистических систем и весьма сложным объектом, как с технической, так и с управленческой точки зрения. Потребность в складах существует на всех этапах движения материальных потоков, начиная от источника сырья и заканчивая конечным потребителем готовой товарной продукцией. Это обстоятельство и объясняет факт большого разнообразия складов различного назначения.
Необходимость выработки единой классификации объектов складских помещения давно признана основными игроками рынка. Во-первых, для определения критериев стоимости объектов, во-вторых, для введения единой терминологии для общения среди операторов. Конечно, попытки привести рынок к общему знаменателю предпринимались уже неоднократно и с разной степенью успешности, однако общепризнанной ни одна из предложенных классификаций так и не стала.
Первыми собственный варианты единой классификации объектов складской недвижимости предложили рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Так, в 2001 году компания Property Marketing Consultants (в последствии приобретенная компанией Knight Frank) предложила одну из самых первых классификаций объектов складской недвижимости на российской рынке. Позднее, 10 сентября 2004 года, компания Swiss Realty, созвав круглый стол, предложила несколько измененный вариант, который, по ее мнению, наиболее полно соответствовал представлениям о рынке складской недвижимости большинства крупнейших риэлторов, консультантов, девелоперов и логистов. Тем не менее, инициативу оценили неоднозначно, было много жарких споров.
В свою очередь компания Knight Frank отметила, что классификация, предложенная Swiss Realty, сделана с ошибками и не является полной, и подготовила свой вариант. В настоящий момент единого мнения по этому вопросу по-прежнему нет. Кто-то использует классификацию Knight Frank, кто-то Swiss Realty, в некоторых регионах местные игроки часто идут по собственному пути, рождая причудливые смеси и гибриды, в которых не только собраны элементы первых двух классификаций, но и присутствуют некоторые дополнения «от себя».
Между тем, если обращаться к зарубежному опыту, то ни в европейской, ни в американской практике подобных классификаций объектов складской недвижимости, как ни странно, не существует вообще. Причин этому несколько. Во-первых, зарубежный рынок складской недвижимости уже устоялся настолько, что такие пункты российской классификации современных складских помещений как наличие системы пожарной сигнализации, автоматической системы пожаротушения, системы вентиляции, регулируемый температурный режим и некоторые другие параметры в зарубежных современных складских помещениях предусматриваются архитектурными и строительными стандартами. Более того, за рубежом практика возведения так называемых спекулятивных площадей, которые строятся с опорой на классификацию предложенную консультантами – риэлторами, отсутствует как явление в принципе. Дело в том, что на сегодняшний день инвестиции в зарубежный рынок складской недвижимости позволяют получить не более 5-8 % годовых на вложенный капитал при условии сдачи помещений в аренду, что как минимум вдвое ниже по сравнению с российскими условиями. В этой связи зарубежные девелоперы берутся строить складские площади преимущественно build to suit (под конкретного клиента), поэтому доля спекулятивных проектов, попадающих на свободный рынок с неизвестной перспективой заполнения, за рубежом несравнимо меньше чем в России.